Nowy obowiązek właścicieli budynków, mieszkań oraz lokali użytkowych

Dlaczego świadectwo charakterystyki energetycznej jest ważnym dokumentem?

Jako doradca rynku nieruchomości, wykonując czynności audytora, stwierdzam że wcześniej czy później każdy właściciel będzie musiał pozyskać świadectwo charakterystyki energetycznej dla swojej nieruchomości. Dlatego jeżeli sprzedajesz nieruchomość lub zarabiasz na wynajmie – poświęć chwilę swojego czasu, aby przeczytać kilka słów o rozszerzonym obowiązku od 2023 roku.

Co to jest Świadectwo Charakterystki Energetycznej ( ŚCHE )?

Świadectwo przedstawia wskaźniki – co to jest EP, EU, EK ?

Świadectwo Charakterystyki Energetycznej (ŚCHE) to dokument, który wskazuje jakie jest zapotrzebowanie na energię wykorzystywaną do ogrzewania, uzyskania ciepłej wody, wentylacji, klimatyzacji lub oświetlenia budynku lub części budynku (mieszkanie, lokal użytkowy).

Dane stanowią podstawę do wyliczenia wartości: EP (energia pierwotna), EU (energia użytkowa) i EK (energia końcowa). Uzyskane wskaźniki w szerszej perspektywie pozwolą określić działania modernizacyjne, których celem będzie poprawa efektywności energetycznej budynku, osiedla, a nawet miasta. 

• EP – energia pierwotna – w uproszczeniu to energia pozyskana z zasobów naturalnych,
• EU – energia użytkowa – to energia jaką trzeba dostarczyć do zapewnienia odpowiednich parametrów w nieruchomości (w budynku, w mieszkaniu lub w lokalu),
• EK – energia końćowa – to ilość energii za jaką użytkownik będzie musiał zapłacić w przypadku użytkowania „swojej” nieruchomości.

Kiedy musimy zlecić wykonanie Świadectwa Charakterystyki Energetycznej i kogo dotknie obowiązek od kwietnia 2023 roku?

Zmiana przepisów tylko rozszerza grupę nieruchomości objętych obowiązkiem energetycznym.

Do tej pory świadectwa energetyczne wydawane były dla nowo wzniesionych budynków. Od wiosny 2023 r. obowiązkiem właściciela nieruchomości będzie również sporządzenie świadectw. Obowiązkiem zostaną objęte lokale i budynki oddane do użytkowania przed 2009 rokiem. Bez znaczenia będzie ich przeznaczenie (mieszkanie, działalność) oraz typ budynku (jednorodzinny czy wielorodzinny).

Oznacza to, że świadectwo trzeba będzie wykonać na okoliczność wynajmu lub sprzedaży nieruchomości. Kopia świadectwa musi być dołączona do umowy i będzie wymaganym dokumentem przez notariusza.

Kiedy jeszcze konieczne będzie wykonawnie świadectwa charakterystyki energetycznej?

Dodatkowo, świadectwo będzie wymagało aktualizacji po modernizacji lub remoncie, czyli po pracach w wyniku których zmianie ulegną wskaźniki energetyczne. To szczególnie ważne przy ubieganiu się o dotacje inwestycyjne dla wybranej nieruchomości.

Jeżeli Twoja nieruchomości wymaga certyfikatu energetycznego, bez wątpienia powinieneś skorzystać z usług odpowiedniego specjalisty. Wykaz osób na stronie Rejestru CHEB.

Ile to kosztuje i kto może wykonać świadectwo charakterystyki energetycznej?

Z czego wynika taka rozbieżność w cenach za wykonanie usługi ?

Koszt opracowania świadectwa energetycznego zależy od kilku czynników, w tym od wielkości i kształtu budynku, jego przeznaczenia, rodzaju instalacji i dostępności dokumentacji technicznej. Na cenę mają także wpływ realia lokalne rynku usług i sposób zebrania danych o nieruchomości. Koszt usługi wymagającej wizji lokalnej może mieścić się pomiędzy 350 a 1000 zł. Oferowane są również świadectwa wystawiane online. Koszt jest niższy, jednak wówczas pełna odpowiedzialność za dane dostarczone audytorowi jest po stronie właściciela nieruchomości i trudno uzyskać aktualizację w cenie.   

Kto może wykonać dla nas świadectwo charakterystyki energetycznej ?

Ministerstwo Rozwoju i Technologii udostępnia listę osób uprawnionych do wystawiania świadectw charakterystyki energetycznej. Każda osoba wykonująca świadectwa charakterystyki energetycznej nadawany jest numer po spełnieniu wymagań formalnych. Na ogół są to osoby o wykształceniu technicznym, ponieważ wykonanie świadectwa charakterystyki energetycznej wymaga doświadczenia i fachowej wiedzy budowlanej. Wizja lokalna nieruchomości jest konieczna.

Na jaki okres wystawiane jest ŚCHE i jakie są kary za jego brak ?

Kiedy ŚCHE wymaga aktualizacji?

Każde świadectwo ŚCHE jest wystawiane na okres 10 lat. Dokument staje się nieaktualny po termomodernizacji lub po prowadzeniu prac remontowych. Dzieje się tak ponieważ zmieniają się wartości przyjmowane do obliczeń. Gdy zmianie ulegną wskaźniki EP, EU i EK po prostu jest konieczność wykonania ponownie dokumentu. 

Kto odpowiada za brak świadectwa energetycznego?

Właściciele nieruchomości muszą pamiętać że obowiązek pozyskania świadectwa charakterystyki energetycznej jest po ich stronie. Za brak ważnego dokumentu właściciel może zostać ukaray grzywną w wysokości nawet do kilku tysięcy złotych.

Jakich informacji będzie od nas potrzebować audytor do wykonania dokumentu dla naszej nieruchomości?

Audytor potrzebuje uzyskać odpowiednie informacje, dzięki czemu może wystawić świadectwo charakterystyki energetycznej. Na ogół zbieranie danych odbywa się w trakcie wizji lokalnej nieruchomości lub na podstawie informacji od właściciela.

Skąd pochodzić będą informacje do wystawienia świadectwa?

Oprócz wywiadu z właścicielem nieruchomości oraz oględzin budynku/lokalu, jest kilka źródeł informacji, które w dużym uproszczeniu mogą dostarczyć odpowiednich danych. Kopia dokumentu poświadczającego podstawę nabycia i władania daną nieruchomością. Umowa dzierżawy, akt notarialny, umowa kupna / sprzedaży, numer Księgi Wieczystej. Niewątpliwie pomocna będzie również informacja o zarządcy nieruchomości w przypadku nieruchomości wielorodzinnych. Dokumentacja techniczna, najlepiej projekt architektoniczno-budowlany lub książka obiektu. To takie opracowania, w których można potwierdzić między innymi:

• warstwy przegród budowlanych,
• rodzaj ogrzewania,
• wielkość otworów okiennych,
• daty modernizacji,
• i inne wiele innych istotnych informacji. 

Podsumowanie o nowym obowiązku dla właścicieli nieruchomości.

Poniżej kilka najważniejszych informacji o świadectwach charakterystyki energetycznej ( ŚCHE ):

• Właściciele nieruchomości zobowiązani są do przestrzegania regulacji prawnych oraz spełnienia nowych obowiązków formalnych. 
• Kopie świadectwa trzeba dołączać do umów (najmu, kupna-sprzedaży nieruchomości),
• Świadectwa będą wymagane przy ubieganiu się o dotacje termomodernizacyjne,
• ŚCHE jest ważne przez 10 lat.
• Świadectwo trzeba będzie zaktualizować, kiedy zmianie ulegną cechy wpływające na zmianę EP, EU, lub EK (na przykład po remoncie lub modernizacji).
• Świadectwa Charakterystyki Energetycznej są ewidencjonowane w Centralnej Ewidencji Emisyjności Budynków zwanej – CEEB.
• Brak świadectwa charakterystyki energetycznej naraża właściciela na grzywnę w wysokości od kilkuset złotych do kilku tysięcy nakładaną przez organ administracyjny.
• Bez ważnego dokumentu właściciel naraża się na roszczenia ze strony przyszłego najemcy lub nabywcy nieruchomości. W skrajnych przypadkach oznacza to, że brak dokumentu może w konsekwencji prowadzić do anulowania umowy, obniżenia ceny lub wypłaty odszkodowania.
• Jeżeli ktoś chce sprzedać lub wynająć swoją nieruchomość, powinien się pospieszyć. Już od kwietnia 2023 roku przy każdej transakcji musi zostać dołączone ważne świadectwo charakterystyki energetycznej.
• Notariusz może upomnieć właściciela nieruchomości, a także wyznaczyć termin na uzupełnienie brakującego świadectwa w terminie do 14 dni.

Na zakończenie.

Koszt wykonania świadectwa jest rozłożony na okres10 lat. Warto mieć świadomość że jest to średnio 30-50 zł na rok. Nie jest to duża kwota, ale fakt że funkcjonujemy w społeczeństwie gdzie telewizor ma większą wartość niż przegląd kominiarski … z nowym obowiązkiem może być różnie. Do pierwszej kary lub roszczenia ze strony najemcy albo kupującego.

Temat jest niezwykle obszerny, jeśli jakiekolwiek kwestie są niejasne lub wymagają doprecyzowania, serdecznie zapraszam do kontaktu.